2020.07.2.3 Oddajanje dela poslovnih prostorov v podnajem
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Poslovne prostore imamo v najemu od fizične osebe. Ker so prostori veliki, smo se odločili del poslovnih prostorov oddati v podnajem oz. v souporabo. V enem primeru gre za eno pisarno in še delovno mesto v skupni pisarni, kjer je več delovnih miz, v drugem primeru pa samo delovno mesto tj. pisalna miza z računalnikom. Kako je z zaračunavanjem uporabe teh prostorov? Sem mnenja, da se uporaba teh prostorov zaračuna z DDV, saj ne gre za klasičen najem.
Skladno z drugo točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju;
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil;
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev;
-
najema sefov
oproščen plačila DDV.
Kot navaja Sodišče EU, je treba storitev oddajanja nepremičnin v najem dejavnost razlikovati od drugih dejavnosti, ki so bodisi industrijske in komercialne, kot so tiste, za katere veljajo izključitve, določene v zgoraj navedenih alinejah, bodisi je njihov predmet bolj opravljanje storitve kot preprosto dajanje stvari na voljo (opomba 1).
Sodišče EU je v številnih sodbah opredelilo dajanje v najem nepremičnin kot pravico, ki jo najemodajalec da najemniku za dogovorjeno obdobje in proti plačilu, da uporablja nepremičnino, kot da bi bil njen lastnik, in od te pravice izključi vse druge osebe (opomba 2). To definicijo najema nepremičnine povzema tudi 73. člen PZDDV, pri tem pa določa še, da če storitev nima značilnosti najema oziroma zakupa nepremičnin, je pa povezana z uporabo oziroma koriščenjem nepremičnine, pri čemer to predstavlja njen postranski oziroma spremljajoči del (na primer: uporaba športnih objektov, rezervacija mize v restavraciji, postavitev prodajnega avtomata znotraj nepremičnine, uporaba WC ...), je obdavčitev take storitve odvisna od vsebine storitve.
Na podlagi navedenega je torej v posameznem primeru bistveno ugotoviti, ali so izpolnjeni vsi elementi zgoraj navedene definicije dajanja nepremičnine v najem, nadalje pa v vsakem primeru posebej še, ali obstajajo vsi pogoji, da bi bila ta storitev…
