Oddajanje nepremičnin v najem s parkirišči in obratovalnimi stroški

Smo podjetje, ki ima med registriranimi dejavnostmi tudi oddajanje lastnih in tujih nepremičnin v najem (to ni glavna dejavnost podjetja). Naše podjetje ima v najemu od fizične osebe poslovno stavbo skupaj z zunanjimi površinami, namenjenimi parkiranju. Fizična oseba, ki oddaja v najem pravni osebi, je žena lastnika pravne osebe. Najemnina se po najemni pogodbi plačuje skladno z vsakoletnim dogovorom (povprečno 1x letno), kar je zapisano v najemni pogodbi. Podjetje ima v najemni pogodbi zabeleženo, da lahko daje nepremičnino v podnajem.

Podjetje del nepremičnine uporablja za lastno uporabo, del nepremičnine pa oddaja v podnajem. Z najemniki ima v najemni pogodbi zapisano, da je cena za zunanje površina že všteta v ceno za notranje površine. Z vsemi najemniki ima v najemni pogodbi zabeležen odstavek v zvezi z DDV, in sicer:
»Najemnik in Najemodajalec izjavljata, da sta oba zavezanca za DDV in kot taka imata pravico do odbitka celotnega zneska DDV. Najemnik in Najemodajalec se zavezujeta sporočiti nasprotni strani vsakršno spremembo statusa zavezanca za DDV ali pravico odbitka DDV najpozneje v treh delovnih dneh«.

Podjetje izstavlja račune za najemnino in stroške najemnikom mesečno in obračunava 22 % DDV. Najemniki si DDV odbijajo. Je vse navedeno pravilno?

Sedaj pa imamo primer, in sicer se bo novemu najemniku oddalo le parkirne prostore v najem. Najemnik se ukvarja s prodajo avtomobilov. Na naših parkirnih mestih bo imel parkirane avtomobile, namenjene prodaji, torej njegovi osnovni dejavnosti. Zanima me, kako je v tem primeru z DDV? Mi obračunamo 22 % DDV. Ali si ga najemnik lahko odbije ali ne? Glede na to, da ima na njem parkirane avtomobile, ki so namenjeni prodaji, torej njegovi osnovni dejavnosti, predvidevam, da ja, če pa bi imel ta parkirna mesta za svoje zaposlene, pa si ne sme odbiti DDV. Je tako pravilno?

In pa še en primer: imamo najemnika, ki ima v podnajemu pisarno (brez parkirnih mest, brez zunanjih površin). V kolikor mu omogočimo tudi parkirna mesta za parkiranje zaposlenih, kako je z vidika DDV najbolje narediti? Da se zapiše v najemno pogodbo, da je cena za zunanje površina že všteta v ceno za notranje površine in se posledično poviša cena najema za notranje prostore, ali se naredi novo najemno pogodbo, ločeno samo za parkirne površine? Kako je z DDV pri najemodajalcu in najemniku v tem primeru?

Prosim vas za obrazložitev posebnosti v zvezi z DDV pri oddajanju nepremičnin v najem, tako s strani najemodajalca kot tudi s strani najemnika.