2020.08.2.5 Prodaja rekonstruiranega objekta in obračun DDV
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Zavezanec za DDV ima v svojih osnovnih sredstvih evidentirano nepremičnino, ki jo je oddajal v najem pravnim osebam za opravljanje dejavnosti. Nepremičnino je pridobil pred več kot 20 leti.
V letu 2020 je začel z obnovo te nepremičnine. Za obnovo nepremičnine je pridobil novo gradbeno dovoljenje. V nepremičnini bo po novem 5 stanovanj, ki jih bo prodal na trgu. Ali lahko v kakršnemkoli primeru obnovljeno nepremičnino (oz. dele te nepremičnine) proda kot nove nepremičnine - torej po sistemu DDV - ker seveda to vpliva na pravico do odbitka vstopnega DDV za prejete račune za obnovo. Obnova nepremičnine je zaračunana neposredno investitorju, stanovanja imajo površino manjšo od 120 m2. Kako je z davčno stopnjo na prejetih računih – 22 % ali 9,5 % DDV? Gradbena podjetja načeloma obračunajo take storitve po 76.a členu s prikazanim DDV v višini 22 %, pa vendar se pojavi dilema, če je to pravilno oz. če imamo pravico do odbitka vstopnega DDV v taki višini.
Novogradnja ali ne
Skladno s 7. točko 44. člena ZDDV-1 je dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve, oproščena plačila DDV. V konkretnem primeru je tako bistveno, da se preuči, ali bo šlo za pri prodaji za prodajo novih objektov ali ne. Žal pa trenutno veljavna DDV zakonodaja jasnih kriterijev za takšno opredelitev ne zajema. Iz drugega odstavka 12. člena Direktive o DDV sicer izhaja, da države članice lahko določijo podrobne pogoje uporabe kriterija za prenovo objektov v smislu dobave objekta ali delov objekta in zemljišča, na katerem objekt stoji pred prvo uporabo, vendar pa je slovenski zakonodajalec v okviru tega določil le dvoletni rok, pri tem pa ni jasnih kriterijev, na podlagi katerih se objekt šteje kot nov, ni podal. Slednje tako lahko le sklepam iz trenutno veljavne sodne prakse in nekaterih pojasnil davčnega organa, ki jih omenjam v nadaljevanju.
Pri prebiranju slovenske sodne prakse je moč zaslediti sodbo Upravnega sodišča št. U 2791/2006 (http://www.sodisce.si/usrs/odlocitve/62215/), v kateri je omenjeno sodišče presojalo v podobnem primeru. Kot je v zvezi z obravnavanim primerom poudarilo sodišče, ?je iz enotnega dovoljenja za gradnjo, ki se nahaja v upravnih spisih zadeve, razvidno, da se izdaja tožeči stranki za adaptacijo in rekonstrukcijo objekta. Iz njegove obrazložitve izhaja, da se obstoječi objekti ohranjajo, dovoljena pa je njihova prenova v obstoječih gabaritih. Po presoji sodišča glede na navedeno vsebino enotnega dovoljenja za gradnjo v obravnavani zadevi ni mogoče govoriti o novogradnji, temveč (zgolj) o adaptaciji in rekonstrukciji obstoječega objekta. Tako je tudi po mnenju sodišča napačno stališče tožene stranke v izpodbijani odločbi, da se za novogradnjo šteje objekt ali del…
