2025.05.2.2 Obračun DDV pri NUSZ
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Prosim za pomoč: Najemna pogodba s podjetjem XXX SL, d.o.o. je bila sklenjena 7. 7. 2022. Najemojemalec in najemodajalec sta ID za DDV s 100 % pravico do odbitka, dogovorjena obdavčena najemnina po 45. členu. V pogodbi je bilo definirano, da se jim zaračuna tudi vse pripadajoče stroške, kot so voda, ogrevanje, NUSZ, itd. Naredila sem napako, ker je NUSZ brez DDV sem ga tako po 6. točki 36. člena tudi naprej zaračunala brez davka. V decembru lani pa sem brala eno mnenje in zgroženo ugotovila, da je narobe in bi morala na NUSZ obračunati DDV. V tem času je bil po letih prefakturiran sledeč znesek NUSZ (vse brez davka):
Naredila sem tabelo po letih, koliko je bilo zaračunano (podatek neto) in kaj bi pomenilo, če bi bil davek na to, oziroma, če bi bil davek v ceni.
Zaračunan NUS najemniku XXX SL:
zaračunan NUSZ v EUR 22 % na neto, če je v ceni ali 22 v ceni
leto 2022 3.742,66 823,39 3.067,75 674,91
leto 2023 5.260,63 1.157,34 4.311,99 948,64
leto 2024 5.462,47 1.201,74 4.477,43 985,04
Skupaj: 14.465,76 3.182,47 11.857,18 2.608,58
Kako popraviti, najemnik je po narodnosti Španec s slovenskim podjetjem, kar je posledično tudi težje komunicirat. Jaz bi popravljala, da najemniku ni potrebno nič več plačat. Je to možno? Kaj svetujete?
Davek dam na znesek in to znese 3.182,47 € (če se da bi se tega izognila) in druga, kjer so plačali kar so in je davek v zaračunanem. Kot povedano, če bi se le dalo, bi jaz vzela drugo, ker tudi ne vem, če si oni smejo leto 2022 odbijat od vstopnega DDV. Še za leto 2023 so izgubili, če morajo oddajat 20. v mesecu, kar je zelo velika verjetnost.
Prosim za navodilo za popravek in ali zaračunat zamudne obresti?
Iz vsebine vašega vprašanja sklepam, da ste določene zadeve že sami proučili, pa mi vseeno zaradi boljšega razumevanja vsebine s strani ostalih bralcev dovolite, da napišem nekoliko več o tej zadevi.
DDV obravnava prezaračunanega NUSZ v okviru najemnega razmerja
Skladno z 62. členom Zakona o stavbnih zemljiščih mora nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljevanju: NUSZ) plačati neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe (tj. imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice). NUSZ določi zavezancu občinski upravni organ, pristojen za družbene prihodke. Kot pojasnjuje davčni organ v svojem pojasnilu št. 4224-19/2006, z dne 11. 9. 2006, bi se najemodajalec lahko skliceval, da je to nadomestilo plačal v imenu najemnika le, če bi se odločba o NUSZ glasila na najemnika, in sicer bi bilo to možno, če se občini sporoči, kdo je neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe. Najemodajalec bi po mnenju davčnega organa v takšnem primeru lahko uporabil točko c) šestega odstavka 36. člena ZDDV-1, ki določa, da se v davčno osnovo ne vštevajo zneski, ki jih davčni zavezanec prejme od svojega naročnika kot povračilo za izdatke, ki jih je plačal v njegovem imenu in za njegov račun in jih vodi v svojem knjigovodstvu kot prehodne postavke. V kolikor se torej odločba o odmeri NUSZ glasi na lastnika nepremičnine, ne pa na najemnika te nepremičnine, ob upoštevanju mnenja davčnega organa, najemodajalec pri prezaračunavanju NUSZ svojim najemnikom omenjene točke c) šestega odstavka 36. člena ZDDV-1 torej ne more uporabiti.
Skladno s točko a) petega odstavka 36. člena ZDDV-1 se v…
