2024.04.2.7 Prejem predplačila za bodočo najemnino in obračun DDV
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Prosim za pomoč kako naj pravilno ravnamo v naslednji situaciji: Slovenski davčni zavezanec je v letu 2021 kupil nepremičnino in sicer na podlagi računa izdanega na osnovi obrnjene davčne obveznosti po 76.a členu ZDDV-1. V navedeni nepremični podjetje opravlja obdavčljivo dejavnost (gostinstvo).
V mesecu decembru 2023 so kot najemodajalci sklenili predpogodbo za najem dela nepremičnine in sicer za čas najema od 01. 05. 2024 do 31. 12. 2024 v skupni višini 15.000,00 EUR. V predpogodbi je najemnik fizična oseba ker je najemnikovo podjetje v fazi odpiranja in bo predvidoma aprila 2024 dokončno odprto. V najetem prostoru najemnik (novo podjetje) namerava opravljati obdavčljivo dejavnost (gostinstvo in prodajo izdelkov npr. pršutov) in se bo tudi vključil v DDV sistem.
Navedena fizična oseba je nakazala avans v mesecu marcu 2024 po predpogodbi v znesku 5.000,00 EUR. Preostalo obveznost bo poravnal najemnik iz podjetja. Zanima me:
1. Kako se pravilno obračuna DDV od avansa za najem, katerega je nakazala fizična oseba? Ali bo navedeni račun potrebno vključit v DDV knjige pri podjetju?
2. Kako se pravilno obračuna DDV od plačila najemnine, ko bo podjetje vključeno v sistem DDV?
3. Kako se pravilno obračuna DDV na prezaračunane stroške npr. elektrike, vode, smeti ipd. na podlagi računov prejetih s strani dobaviteljev?
Najprej še posebej opozarjam, da vam na podlagi opisa, ki ste ga podali in brez vpogleda v dokumentacijo težko podam korekten odgovor. V nadaljevanju zato podajam nekaj ključnih elementov, ki so vam sicer lahko v pomoč, ne smejo pa biti edina podlaga za sprejem kakršnihkoli poslovnih odločitev.
Ad1
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju,
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil,
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev in
-
najema sefov
oproščen plačila DDV. Ne glede na navedeno se skladno s 45. členom ZDDV-1 davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV med drugim določena v omenjeni 2. točki 44. člena tega zakona, lahko dogovori z najemnikom – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Davčna…
